全国2010年1月高等教育自学考试

《房地产法》试题和答案

课程代码：00169

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.下列法律中不属于广义房地产法的是(   D   )1-19

A.《招标投标法》B.《建筑法》

C.《城乡规划法》D.《行政诉讼法》

2.下列属于房地产三级市场交易活动的是(   C   )1-4

A.土地使用权的出让B.土地使用权出让后的转让

C.投入使用的房地产买卖D.土地使用权出让后的房地产开发经营

3.下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是(   D   )1-16

A.上海市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室

C.深圳市工商行政管理局D.武汉市人民政府

4.下列属于土地使用权客体的是(   A   )2-43

A.地面B.地下资源

C.埋藏物D.隐藏物

5.行政划拨属于土地使用权取得方式中的(   B   )2-44

A.传来取得B.原始取得

C.有偿取得D.强制取得

6.我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限是(   B   )2-50

A.50年B.30年

C.20年D.10年

7.套内建筑面积不包括(   D   )3-84

A.套内使用面积B.套内墙体面积

C.套内阳台面积D.套内窗台面积

8.相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循(   C   )3-80

A.有利生产原则B.方便生活原则

C.公平合理原则D.团结互助原则

9.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有(    B  )3-75

A.使用权B.所有权

C.占有权D.收益权

10.建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的(   A   )4-125

A.行业管理B.设立管理

C.资质管理D.业务管理

11.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于(   B   )4-127

A.人民币500万元B.人民币1000万元

C.人民币1500万元D.人民币2000万元

12.设立房地产开发企业，应该(  D    )4-124

A.申请法人登记，但不必申领营业执照

B.申领营业执照，但不必在政府机关备案

C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案

D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案

13.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的(   C   )5-144

A.承租人B.使用人

C.所有人D.抵押权人

14.下列关于拆迁人的正确表述是(   A   )5-142

A.拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系

B.拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系

C.房屋拆迁管理部门可以作拆迁人

D.房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人

15.在房屋拆迁补偿中，货币补偿(   B   )5-145

A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用

B.采取等价有偿原则

C.不宜采取等价补偿原则

D.采用平等协商原则

16.下列财产中可以作为抵押标的物的是(  A    )6-163

A.某私营企业的厂房B.某中学的教学楼

C.某医院的门诊大楼D.某海关扣押的一批走私汽车

17.根据我国现行法律规定，房屋预售(  D    )6-159

A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证

B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证

C.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证

D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证

18.下列情况下，符合房屋租赁条件的是(   C   )6-171

A.李先生出租自己的“小产权房”

B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋

C.陈女士出租自己购买的商品房

D.白小姐出租被法院依法查封的商店

19.职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位(   B   )7-188

A.应当贴息B.不得贴息

C.自由决定贴息与否D.与职工协商贴息比例

20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的(   A   )7-181

A.货币工资B.基本工资

C.实物工资D.补发工资

21.职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的(   D   )7-188

A.土地所有权变更登记手续B.土地占有权变更登记手续

C.土地支配权变更登记手续D.土地使用权变更登记手续

22.召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为(   C   )8-204

A.10％B.15％

C.20％D.25％

23.下列关于业主大会表述错误的是(   A   )8-204

A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会

B.业主委员会应当做好业主大会会议记录

C.业主可以委托代理人参加业主大会会议

D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力

24.业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权(   B   )8-204

A.2／3以上通过B.1／2以上通过

C.1／3以上通过D.1／4以上通过

25.土地增值税税率采用(   C   )10-233

A.二级超额累进税率B.三级超额累进税率

C.四级超额累进税率D.五级超额累进税率

26.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为(   D   )10-235

A.乡财政所B.县财政局

C.省财政厅D.国家财政部

27.城镇职工按规定第一次购买公有住房的(   A   )10-241

A.免征房地产契税B.减征房地产契税

C.加征房地产契税D.按比例征收房地产契税

28.横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为(   A   )2-71

A.无效合同B.可撤销合同

C.有效合同D.可变更合同

29.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是(   B   )12-262

A.房地产抵押纠纷B.土地权属确认纠纷

C.商品房预售纠纷D.土地使用权租赁纠纷

30.国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是(   C   )12-266

A.县级以上人大常委会B.县级以上人民政府

C.市、县人民政府土地主管部门D.国家土地管理局

31.对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是(   B   )13-278

A.消除危险B.罚款

C.赔礼道歉D.承担违约金

32.对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政机关是(   D   )13-286

A.房地产行政管理机关B.建设行政管理机关

C.规划行政管理机关D.工商行政管理机关

33.甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是(   C   )13-280

A.罚款B.没收财产

C.罚金D.没收违法所得

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

34.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括

(   ABC       )1-21

A.经济效益B.社会效益

C.环境效益D.人文效益

E.政治效益

35.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是(      ABCD     )7-182

A.调整公房租金B.出售公有住房

C.集资建房D.合作建房

E.鼓励修建“小产权房”

36.设立物业管理服务企业具备的条件包括(   BCDE       )8-210

A.有较丰富的本行业从业经验

B.有企业名称和固定的办公场所

C.有符合企业登记管理要求的注册资本

D.有维修、服务和管理的规章制度

E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员

37.国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法(    ABC       )4-131

A.执业咨询认证B.采取统一考试

C.注册登记D.年检

E.健康登记

38.下列属于免缴城镇土地使用税的有(    ABDE      )10-235

A.国家机关、人民团体、军队自用的土地

B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地

D.市政街道、广场、绿化地等公共用地

E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)

39.城市公房3-104

答：

城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

40.违章建筑5-145

答：

违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。

41.商品房现售6-157

答：

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

42.物业管理8-198

答：

物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配饔的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

43.个人住房贷款9-216

答：

个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

44.简述房地产法的基本原则。1-20

答：

我国房地产法的基本原则如下:

（1）土地公有原则。

（2）土地有偿使用原则。

（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。

（4）房地产综合开发原则。

（5）城镇住房商品化原则。

（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。

45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。11-248

答：

成片土地开发经营活动十分复杂，有必要对其内容范围加以明确。主要有以下几点：

（1）向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家。

（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属丁国家所有。如要开发利用，则应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。

（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。

（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。

46.简述解决房地产纠纷的法律方式。12-260

答：

解决房地产纠纷的法律方式有：

（1）协商：协商是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。《合同法》、《土地管理法》都主张当事人协商解决争议。协商必须遵循以下原则：第一，自愿。即双方愿意进行商谈，并达成一致协议。在任何一方都不得以势压人，将自己的意志强加给对方。任何单位或者个人亦不得非法干预。第二，合法。双方达成的协议必须是合法的，不得违反国家法律、法规，不得损害社会公共利益。

（2）行政处理：行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动地作出的。 

（3）仲裁：仲裁，亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。仲裁决定一经依法作出，即对当事人各方具有法律的约束力。平等主体的公民（自然人）、法人和其他组织之间发生的房地产合同纠纷和没有合同的房地产纠纷，可以依法采用仲裁方式处理。仲裁必须依照自愿、独立、公正、及时的原则进行。仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点。

（4）诉讼：从狭义上理解，房地产纠纷案件仅指民事性质的纠纷，由人民法院民事审判庭或经济审判庭或房地产审判庭审理。从广义上理解，房地产纠纷案件还包括一部分行政性质的纠纷，由人民法院行政审判庭审理。房地产案件审判同其他民事、经济审判一样，坚持独立审判，以事实为根据、以法律为准绳，当事人享有平等的诉讼权利，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利等原则。审判方式可以处理各种房地产纠纷，因而大量的此类纠纷都是由人民法院受理和审理的。其中，土地权属确认纠纷应先经过行政处理，然后才能提起诉讼；而土地侵权纠纷，则可直接提起诉讼。

47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。13-287

答：

违反城市房地产管理开发经营管理条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、论述题(本题8分)

48．试述我国基本农田保护制度的主要内容。2-60

答：

基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。基本农田保护区受法律的严格保护。我国基本农田保护制度的主要内容有：

（1）需要占用基本农田应报国务院批准。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。

（2）实行基本农田补充制度。经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

（3）禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满1年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当缴纳闲置费；连续2年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区。承包经营基本农田的单位或个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位虚当终止承包合同，

收回发包的基本农田。

（5）实行基本农田地力等级评定制度。利用基本农田从事农业生产的单位和个人应当保持和培肥地力。县级人民政府应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，对基本农田地力分等定级，并建立档案。农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测、环境污染监测和评价等制度。

（6）实行基本农田保护责任制度。在建立基本农田保护区内的地方，县级以上地方人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡（镇）人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。基本农田保护责任书包括下列内容：基本农田的范围、面积、地块；基本农田的地力等级；保护措施；当事人的权利和义务；奖励与处罚。

六、案例分析题(本题10分)

49.2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。

问题：

（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?6-163

答：

培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力。因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，因此可以用于抵押。

（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?6-165

答：

工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。

（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?6-154

答：

不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。